井冈山管理局，井冈山经开区管委会，各县（市、区）人民政府，庐陵新区管委会，市直有关单位：

  《吉安市全方面推进城镇老旧小区改造工作实施意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真抓好贯彻落实。

  为贯彻落实党中央、国务院、省委、省政府决策部署和《江西省人民政府办公厅关于全方面推进城镇老旧小区改造工作的实施建议》（赣府厅发〔2020〕37号）精神，进一步推进全市城镇老旧小区改造工作，结合我市实际，提出如下实施意见。

  （一）指导思想。坚持以习新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及习视察江西重要讲话精神，坚持以人民为中心的发展思想，坚持新发展理念，按照高质量跨越式发展要求，大力改造提升城镇老旧小区，改善居民居住条件，推动构建“纵向到底、横向到边、共建共治共享”的社区治理体系，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。

  （二）根本原则。在认真落实国务院和省政府提出的坚持以人为本、把握改造重点，坚持因地制宜、稳步统筹推进，坚持居民自愿、调动各方力量，坚持保护优先、注重历史传承，坚持建管并重、完善长效机制等五个方面原则要求的基础上，做到“四个结合”。一是与城市功能与品质提升、城市更新相结合。将老旧小区改造作为城市功能与品质提升、城市更新的重要工作和载体，通过五年时间基本实现老旧小区改造全覆盖。二是与城镇保障性安居工程相结合。将老旧小区改造作为保障城镇居民安居新的有效途径，大力改善老旧小区居住质量和水平，满足人民对美好生活的向往和需求。三是与城乡环境综合整治相结合。通过老旧小区综合改造，有效解决老旧小区脏乱差的环境问题，完善老旧小区雨污管网，打造一批“清净整洁、精细秀美”的和谐文明小区。四是与生态城市、人文城市打造相结合。在老旧小区改造中，探索推行海绵化生态改造，并融入人文元素，建成一批具有吉安地域特色的生态人文小区。

  1．改造范围：城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成年代比较早远、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的居住小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的城镇老旧小区，依照国家年度计划申报要求，逐步将建成于2000年底至2005年底亟需改造的城镇老旧小区纳入改造计划。

  对已享受过其他中央补助资金进行过改造的城镇老旧小区，仍存在市政配套设施不完善、社会服务设施不健全、居民改造意愿强烈的，可逐步纳入改造规划和计划，但同一改造内容不得重复使用中央补助资金。不得将计划征收拆迁的小区（含独栋住宅楼）纳入城镇老旧小区改造范围，不得将已经实施和计划实施改建、扩建、翻建的棚户区纳入城镇老旧小区改造范围。

  2．工作目标：2021年，计划改造城镇老旧小区108个，涉及居民4.3万户；到2022年，建立健全城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。

  （一）合理制定改造标准。对我市城镇老旧小区改造标准分为基础类、完善类、提升类三种类型。总体上与原完善型、功能型、综合型相对应。

  1．基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是小区环境整改治理、市政配套基础设施改造提升，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，小区环境整治包括依法拆除各类违法建设、恢复消防通道，清理规范防盗窗或防盗网，清理楼道杂物及各类小广告，整治噪音、餐饮油烟污染等“脏乱差”现象；改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、照明、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。基础类要做到应改尽改，中央财政资金重点支持市政配套基础设施改造提升以及小区内公共部位维修等。

  2．完善类。在基础类改造基础上，增加为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是配套设施改造建设、小区内建筑节约能源改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设配套设施包括改造或建设小区及周边绿化设施、适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电瓶车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。完善类要做到能改尽改，财政资金可通过“以奖代补”的形式支持完善类内容的改造。

  3．提升类。在完善类基础上，增加为丰富社区服务供给、提升居民生活质量、立足小区及周边实际条件积极地推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、养老服务设施、周界防护等智能感知设施，以及托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。提升类要结合周边区域特点，按照15分钟生活圈要求，发挥财政资金的引导作用，吸引社会资本参与提升类设施的建设、改造和运营。

  按照基础类、完善类、提升类要求，加强完善和修订《吉安市城镇老旧小区改造内容清单》。各县（市、区）可结合实际对《吉安市城镇老旧小区改造内容清单》进行细化，确保清单执行落实，避免居民基本生活要求相关联的内容改造不到位、不彻底。

  （二）编制改造专项规划。科学编制、逐级生成县（市、区）、全市城镇老旧小区改造专项规划（2021-2025年）。按照居民自愿、自下而上的原则，将居民改造意愿、参与积极性、实施物业管理等因素作为重要参考，确定项目改造时序，分批分次逐步纳入年度实施计划。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企业和事业单位、大专院校、军队所属城镇老旧小区(包括移交政府安置的军队离退休干部居住小区)按属地原则纳入地方专项规划和年度计划统一组织实施。

  合理拓展改造项目实施地域范围，结合城市功能与品质提升、城市更新等工作，鼓励合乎条件的相邻小区及周边地区统一实施，做到统一设计、统一改造、统一管理，实现片区服务设施、公共空间共建共享，打造15分钟生活圈。

  在不增加政府隐性债务负担前提下，鼓励将多个城镇老旧小区与相邻的棚户区、老城区、老旧厂房、城中村、集贸市场、停车设施、商业设施等改造（建设）项目统筹，通过项目内部资源搭配，实现资金回报平衡，引入社会资本参与有关设施的设计、建设、运营，创新城镇老旧小区改造方式和融资模式。

  1．健全领导推进机制。中心城区老旧小区改造项目推进指挥部负责督促和调度吉州区、青原区、庐陵新区老旧小区改造项目组织实施。落实县（市、区）政府主体责任，建立完整政府统筹、条块协作、部门齐抓共管的工作协调推进机制，明确各有关部门、单位和街道（镇）、社区的责任分工，细化目标任务，制定工作规则、责任清单、议事规程，推进城镇老旧小区改造。

  2．健全群众参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分的发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，运用线上线下手段，广泛发动居民参与改造全过程，做到改造前问需于民、改造中问计于民、改造后问效于民。组织引导社区内机关、企业和事业单位及各类社会组织热情参加改造。

  3．建立长效管理机制。发挥基层党组织引领作用，改造前组织引导涉改小区建立完整业主委员会，协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。积极推动改造后小区实施专业化物业管理，指导改造后小区结合真实的情况，聘请物业服务企业实施物业管理或业主自治管理，鼓励各个地区探索组建国有资本参与的物业服务企业，为改造后的城镇老旧小区提供物业管理服务。建立健全住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，保障城镇老旧小区改造后维护更新进入良性轨道。

  4．建立项目推进机制。县（市、区）政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，确保项目有序实施。推动规划设计单位定点联系街办（镇），规划师、设计师、工程师等定点帮扶社区，为街办社区推动改造、社区居民参与改造提供技术上的支持。探索城镇老旧小区改造过程管理和监督机制，实现过程可监督、责任可追溯、绩效可量化的项目管理过程。落实项目建筑设计企业主体责任，研究建立适合城镇老旧小区改造的质量和安全监督管理机制，杜绝安全风险隐患。充分的发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。

  5．建立项目规范验收机制。项目完工后，由项目实施单位组织街道办（镇）、居委会、业主委员会（或业主代表）、设计单位、实施工程单位和监理单位等及时进行联合竣工验收、竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。涉及雨污水管网改造的项目，在实施过程中应邀请市政设施管护部门指导把关，防止错接、混接等现象。

  1．合理落实居民出资责任。按照“谁受益、谁出资”原则，积极推动居民出资参与改造，引导社区居民通过捐资捐物、投工投劳、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实出资责任。落实《住房城乡建设部办公厅财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》，各地要结合实际，研究出台住宅专项维修资金用于城镇老旧小区改造的具体办法。支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住住房改造。鼓励有需要的居民结合改造进行户内改造或装饰装修、家电更新。

  2．创新财政支持政策。积极争取中央财政补助资金，中央财政资金重点支持改造2000年底前建成的城镇老旧小区。市级财政要根据全市年度改造计划任务及考核结果，每年安排一定资金对中心城区和各县（市）给予奖补。对中心城区城镇老旧小区改造标准为完善类小区的按每户5000元，提升类小区的按每户8000元进行奖补；对年度考核排名前三的各县（市）按第一名600万、第二名400万、第三名300万进行奖励。县（市、区）政府对城镇老旧小区改造给予资金支持，可以纳入国有住房出售收入存量资金应用限制范围。县级配套资金按照统筹管理、专项列资、归口使用的原则，整合涉及城镇老旧小区改造的党建、综治、民政、文化、医疗、商务、体育等渠道的各类资金，统筹纳入城镇老旧小区改造，提高资金使用效率。对各地符合专项债券发行条件的项目，给予专项债券资金支持。

  3．加大金融筹资力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式，运用公司信用类债券、项目收益票据等进行债券融资，但不得承担政府融资职能，杜绝新增地方政府隐性债务。发挥家庐陵公司等融资平台作用。积极争取国家开发银行江西省分行、农业发展银行江西省分行等政策性银行对我市城镇老旧小区改造的信贷支持力度。鼓励商业银行加大产品和服务创新力度，在风险可控、商业可持续前提下，依法依规对实施城镇老旧小区改造的企业和项目提供信贷支持。

  4．推动专业经营单位参与。引导供水、供电、供气、通信、网络等专业经营单位履行社会责任，出资参与小区改造中相关管线设施设备改造提升。城镇老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、通信、网络等专业经营设施，产权算是专业经营单位的，由专业经营单位负责改造；产权不算是专业经营单位的，政府通过“以奖代补”等方式，支持专业经营单位出资改造，改造后的专营设施产权可依照法定程序移交给专业经营单位，由其负责后续维护管理。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可当作该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。各地可结合实际，制定供水、供电、供气、通信、网络等专业经营单位参与老旧小区改造的操作细则。

  5．吸引社会力量参与。鼓励原产权单位对原职工居住小区改造给予资金等支持。公房产权单位应出资参与改造。鼓励支持通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类需改造设施的设计、改造、运营。鼓励支持各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入按规定免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

  （一）简化项目审批流程。在老旧小区改造的实施过程中，有关行政审批部门要根据项目实际规模大小优化审批环节和流程，开辟绿色通道，压缩项目立项、财政评审、招标核准时间，缩短老旧小区改造项目报建及招标流程。对没有新建工程的老旧小区改造项目可不办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证。对未达到公开对外招标规模的项目，可依据现行有关法律法规，采取直接发包或简易程序招标方式确定实施工程单位；也可以多个项目捆绑打包成一个项目，进行公开招标，依法选取总实力较强的企业统一实施。

  （二）完善技术标准体系。各地要贯彻执行《江西省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》和《吉安市城镇老旧小区改造内容清单》。落实绿色社区创建要求，优先选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品，强化水表、消防、安防等智能化改造。改造项目涉及历史背景和文化街区、历史建筑的，需严格落实相关保护修缮要求。因改造利用公共空间新建、改建各类设施涉及影响日照间距、占用绿化空间等的，可在广泛征求居民意见基础上一事一议予以解决。

  （三）高效盘活既有资源。加强既有用地集约混合利用，在不违反规划且依法征得居民等同意的前提下，鼓励利用小区及周边存量土地建设各类环境及配套设施和公共服务设施。其中，对利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建设腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。鼓励党政机关、国有企业和事业单位依法依规将城镇老旧小区内或周边存量房屋提供给街道、社区用于公共服务。整合社区服务投入和资源，通过统筹利用公有房屋、社区居民委员会办公用房和社区综合服务设施、闲置房屋等存量房屋资源，增设各类服务设施，鼓励有条件的地方通过租赁住宅楼底层商业用房等其他合乎条件的房屋发展社区服务。

  （四）明确土地支持政策。城镇老旧小区改造涉及利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的，可在一定年限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质的手续。增设服务设施需要办理不动产登记的，不动产登记机构要依法积极予以办理。

  （一）加强统筹协调。将城镇老旧小区改造作为全市城市功能与品质提升重要工作内容，由市城市功能与品质提升工作领导小组统筹协调推动全市城镇老旧小区改造工作，各相关的单位按照领导小组工作要求和职责分工，加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时有效地发现新情况新问题，研究完善有关政策措施。

  （二）压实地方责任。各县（市、区）政府要落实主体责任，把推进城镇老旧小区改造摆上重要日程，主要负责同志亲自抓，建立完整工作推进机制。要从始至终坚持以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，落实好各项配套支持政策。

  （三）强化督查考核。建立奖惩制度，突出正向激励，对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区和个人推荐为及时奖励评选对象；将老旧小区改造工作纳入高水平质量的发展考核综合考评指标、城市功能与品质提升三年行动考核重要内容。强化工作督促，对改造效果差、群众满意度低、工作进展缓慢的地区，适时由领导小组进行约谈。加强资金监管，在城镇老旧小区改造过程中，财政部门要加强资金监管，审计部门要进行审计监督。

  （四）加强宣传引导。要充分的利用各种媒体，全方位、多角度宣传城镇老旧小区改造工作，加大优秀项目、典型案例宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众热情参加的浓厚氛围。要加强信息公开，依法依规公开城镇老旧小区改造有关政策及工作进展等信息，及时回应社会关切。

  市住建局：负责牵头制定全市城镇老旧小区改造的政策措施，编制全市城镇老旧小区改造专项规划和年度计划，指导各地组织实施。

  市发改委：负责争取中央预算内投资支持和资金分配，对纳入中央预算内投资的项目进展进行督促指导，指导做好城镇老旧小区改造领域地方政府专项债券项目储备申报。

  市财政局：负责争取中央财政资金支持、落实市级奖补资金和相关资金分配，负责指导财政资金绩效评价工作；牵头做好城镇老旧小区改造领域地方政府专项债券发行等工作。

  市民政局：负责建立健全党组织领导的社区治理体系和组织体系，指导社区居委会热情参加城镇老旧小区改造，加强社区公共服务、公共管理和公共安全等设施建设。

  市自然资源局：负责指导简化城镇老旧小区改造项目规划、土地手续办理，指导制定城镇老旧小区公共配套及社会服务设施的规划、用地政策，指导探索城镇老旧小区内增加公共建筑不动产登记的具体做法。

  市商务局：负责指导城镇老旧小区家政服务、便民市场、便利店、社区商业发展。

  市审计局：负责审计监督全市城镇老旧小区改造工作，指导各地审计部门对城镇老旧小区改造工作进行审计监督。

  市退役军人局：负责协调组织军队所属城镇老旧小区和已移交地方政府安置的军队离退休干部居住小区按属地原则纳入地方改造计划并实施改造。

  吉安银保监分局：引导国家开发银行江西省分行、农业发展银行吉安分行及各商业银行在依法依规的前提下，积极满足城镇老旧小区改造项目的有效资金需求。

  市公安局、市卫健委、市教体局、市文广新旅局、市消防救援支队：按职责负责指导城镇老旧小区安全防护、健康医疗、幼小教育、社区文化、体育健身、消防等设施建设或功能配置，并负责将本领域涉及居住小区的各类资金统筹用于城镇老旧小区改造。

  市供电公司、市电信基础设施共建共享办、市广电公司、市电信公司、市移动公司、市联通公司、市华润燃气公司、市水务集团：按职责负责将本系统改造计划与城镇老旧小区改造计划衔接，负责相关缆线、管线的整治、改造工作。

  对小区自来水供水设施进行“一户一表”改造，实现抄表到户；对小区内原破损、锈蚀严重的自来水管网做改造。设置室外消火栓。有必要的小区，应增设或完善二次供水设施。

  “一户一表”，抄表到户；水压稳定，确保水压保证顶层使用。室外消火栓的保护半径不应超过150米。

  进行“一户一表改造，实现抄表到户；综合考虑小区居民日常生活、电动车充电桩及加装电梯等用电需求，对于项目设计供电容量不够的，进行增容改造；小区内室外架空电缆进行下地迁改，清理室外私拉乱接线路，消除安全隐患。

  “一户一表”，抄表到户；电压稳定，确保小区电力容量需求；小区内架空电缆沿地下管沟敷设、外墙电路穿管或槽板敷设；无供电安全隐患。

  对于具备供气条件的小区，接通管道天然气，确保管道燃气进户；改造小区内老旧燃气管网，消除安全隐患。

  对联通、电信、移动、广电等各类弱电管线进行清理、归整及下地，更换老化线路、建筑物内统一穿管或槽板敷设，建筑物外统一沿地下管沟敷设。

  各类弱电管线功能齐全，走线隐蔽，布置整洁，敷设线路的槽板、管沟统一建设、统一使用，方便日常检修。

  对小区内通道进行修缮或增建，同步进行坡道改造、盲道建设等无障碍改造；对居民室外活动场所等进行地面硬化，合理增设适老设施；人行道、路面改造须采用透水材料来铺装。

  对小区内原有不符合标准要求的垃圾收集点进行拆除重建，更换、增设封闭式分类垃圾桶等。

  严格执行《城市生活垃圾分类及其评价标准》，小区内环卫设施功能齐全、外观整洁、分布合理，做到垃圾分类。

  结合小区实际改造，增设消防车通道，保证车道4米宽，4米高。对设置在小区进出口消防车道上的道闸杆做改造，确保满足4米宽要求；改造市政管网，按规范要求增设市政消火栓；对室内消火栓、灭火器、应急灯具、应急标志灯具消防设施设备做更换、增设，确保完好有用。

  维修完善小区内雨污管网，解决小区内涝积水问题；对未实施雨污分流的小区全部进行雨污分流改造，同步考虑雨水收集利用等“海绵化”改造；根据小区实际使用情况改建或重建化粪池，解决小区排污问题。

  小区内雨污分流，排污、排水规范顺畅，无内涝积水、混接、错接现象，符合海绵城市要求，实现初期雨水净化。

  对小区内各种私搭乱建的违章违法建筑依法进行拆除；对改变房屋使用功能、危及房屋安全的应恢复原状；对影响建筑立面效果的防盗网等构件予以拆除、规范。

  实现小区内无违章搭建，无围堵消防通道。坚持一个片区（小区）采取相对统一的防盗网样式。综合型小区可分别采取金钢纱窗、隐形防盗网或加粗型隐形防盗网等形式；功能型、完善型小区做到“凸改平”。三楼以上住户，引导其拆除后不再安装防盗网。

  对小区内各类小广告进行清除；对楼道、公共区域杂物进行清理；清理废旧电动车、自行车，疏通消防通道。

  对小区屋面、楼顶杂物进行清理，拆除违规乱搭乱建，清除违规乱栽乱种。有条件的小区进行平改坡。

  对道路、活动广场等小区公共空间的照明设施来更换、维修或增设，鼓励进行节能改造。

  结合小区实际设置监控室和监控系统，或安装带定期存储功能的监控设备。无条件安装监控的小区可考虑纳入全市天网工程统筹改造。

  监控系统设置满足小区治安防控需求，符合中心城区老旧小区推进“智慧安防小区”建设标准和有关技术标准要求。具备条件的做到安全监控无死角。

  整治恢复小区停车设施，合理规划利用小区公共空间增设车辆停放点、停车棚等，集中建设电动车充电设施，设置交通标示、标线、匝道等。

  小区停车管理做到满足居民基本停车需求，有序停放、集中充电，方便居民出行。

  对渗漏、破损、老旧的建筑物外立面进行修缮翻新，统一规划外立面空调机位，对防盗网进行规整。

  对楼道重新粉刷，对楼梯、扶手进行修缮、更新；更换、增设楼道照明设施；对楼道供电、通信、有线电视等各种线路进行规整、穿管。

  对原设计厨房、卫生间无排烟道，根据居民意愿选择改造类型，以楼栋或小区为单位，分类施策实施油烟管道改造。

  住户同意自行更换室内油烟机并对接公共烟道的，在室外增设公共烟道。意见不统一的，可采用格栅外罩和托盘收集油污的油烟收集系统。符合有关技术标准和要求，满足排烟、排气需求。

  利用小区既有建筑或场所设置社区服务室、居民活动室等，对既有建筑进行一定改造、装修或增设一定设施；有条件的，宜进行建筑节能改造。

  配套建设社区养老服务设施（含老年人活动中心、老年人日间照料中心、嵌入式养老护理院等）。完善无障碍设施，方便老年人、残疾人等特殊群体的出行；对于60岁以上人口占比25%以上的小区，应考虑楼道出入口的无障碍改造，在楼梯转台增设休息座椅，加装适老扶手、地面照明等设施。

  修缮提升现有小区绿地，利用小区空地进行绿化改造，美化小区居住环境，第一先考虑下沉式绿地和雨水花园。有条件的小区，新建小游园。

  具备条件且规模较大的小区，可利用已有建筑改建作为社区综合服务站、卫生服务站、社区幼儿园、室外活动设施等公共服务设施。